Процес розгляду судом різних цивільних справ – процедура, вельми складна і, скажімо прямо, далека від досконалості. І це, не дивлячись на численні реформи, втім, проведені більше на словах, ніж на ділі. Тому часто навіть на перший погляд прості процеси можуть затягуватися на роки.
Часто буває так, що сторони вирішують визначити вартість нерухомого майна, коли суд вже триває, наприклад, рік. І оцінити нерухомість для суду при цьому необхідно на дату, прив’язану до якоїсь певного події. Яка в часі перебуває вже досить далеко від поточної дати. Буває і так, що об’єктом поточного судового спору є нерухомість, продана кілька років тому. Наприклад, без відома співвласника цього майна, який тепер в судовому порядку розраховує отримати компенсацію. Відповідно, з великою ймовірність, одна зі сторін звернеться до оцінювача з проханням визначити вартість майна на дату укладення спірної угоди.
Що таке ретроспективна оцінка нерухомості.
Ретроспективна оцінка – поняття, що не має чіткого законодавчого визначення. Хоча воно має широке поширення, таке визначення можна вважати більшою мірою сленговим для оцінювачів, юристів і професійних учасників ринку нерухомості. Зміст цього поняття полягає в тому, що визначення вартості майна проводиться на дату, після якої минуло вже значна кількість часу. Яку саме кількість часу вважати значною? Чіткої відповіді на це питання законодавство не дає. Тому кожен випадок проведення ретроспективної оцінки є по-своєму унікальним. І в кожному конкретному випадку необхідно чітко розуміти та розкривати в звіті інформацію про постановку і розв’язання конкретної оціночної задачі. Іноді такий вид роботи оцінювачі також називають «ретро-оцінкою». Щоб підкреслити, що вартість нерухомості визначається на дату в минулому. Тобто, що визначається не ринкова вартість майна на сьогодні, а якась «ретро-вартість».
Як визначити вартість нерухомості на минулу дату.
Визначити «ретро-вартість» нерухомості теоретично можна двома способами: Архівна інформація за цінами пропозиції або по фактичним укладеним угодам. Індексування поточної вартості майна із застосуванням різних коефіцієнтів.
Архівна інформація.
Самий зрозумілий спосіб ретроспективної оцінки, який при цьому в загальному випадку дає найбільш достовірний результат. Розрахунки проводяться на підставі цін продажу нерухомості, які були актуальні на дату нашого дослідження. При цьому необхідно знайти інформацію з достовірних джерел по об’єктах, які за основними ціноутворюючими факторами відповідають параметрам нашого об’єкту оцінки. На практиці застосувати такий метод досить проблематично. А для деяких видів нерухомості з урахуванням їхнього типу і місця розташування взагалі неможливо. Або можливо, але тільки в теорії. Потрібно відзначити, що оцінювач повинен спиратися в своїх висновках лише на достовірну інформацію. Тобто таку, яку могли б перевірити при бажанні сторони судового процесу.
Для застосування такого способу проведення ретроспективної оцінки дуже важливо, щоб оціночна компанія мала власний великий архів робіт з визначення вартості нерухомості найрізноманітніших видів. Наприклад, у нашій оціночної компанії є повний впорядкований архів, який наші оцінювачі регулярно наповнюють в тому числі й для проведення ретроспективних оцінок для пред’явлення в суді.
Використання індексів.
Альтернативою вище описаному способу роботи з архівними даними може виступати так званий індексний метод. Сенс його полягає в тому, щоб визначити ринкову вартість нерухомості на поточну дату. Після чого перейти до “ретро-вартості” з використанням різних індексів. Спосіб може добре спрацювати при необхідності визначити кошторисну вартість будівництва об’єкта в минулих періодах. Для цього буває доцільно використовувати індекси зміни цін на будівельно-монтажні роботи. Таку інформацію регулярно публікують державні органи статистики та профільні міністерства на своїх сайтах. У більшості випадків на практиці індексний метод для розрахунку ринкової вартості нерухомості в минулих періодах не застосовується. Це пов’язано з тим, що метод може дати лише приблизне значення вартості. При цьому висновок про вартість буде містити таку значну кількість припущень та обмежень, що в учасників процесу напевно виникнуть сумніви в його достовірності. Хоча в деяких ситуаціях, без індексації поточної вартості не обійтися. Але тут потрібно внести деяку ясність про використовувані індекси зміни цін.
Найбільш якісні результат можуть дати індекси зміни ринкової вартості, якщо в розпорядженні оцінювача буде архівна інформація щодо «ретро-вартості» об’єктів нерухомості, схожих на той, який ми оцінюємо. Але, тим не менш, таких, які чимось істотно від нього відрізняються. Наприклад, кількістю кімнат для квартир. У цьому випадку оцінювач може сам вивести індекс зміни ринкової вартості об’єктів нерухомості певного типу на даний період часу. І саме цей індекс використовувати в подальших розрахунках.
Наша компанія спеціалізується на виконанні робіт з оцінки нерухомості для пред’явлення в суді. У тому числі на виконанні ретроспективної оцінки найрізноманітніших видів об’єктів. Тому ми маємо можливість надавати такі послуги якісно. І будемо раді бачити Вас в числі своїх клієнтів!